マンション・アパート共用部 LED照明施工事例｜人感センサー連動・省エネ65%削減

なぜ共用部の旧型照明が防犯・安全リスクになるのか

センサーなし・低照度照明の3大リスク

①夜間の廊下・エントランスで照度不足が発生し転倒・事故リスクが上昇 ②死角となる暗部が防犯カメラの映像品質を低下させ不審者対策の障害になる ③蛍光灯・白熱球は球切れ頻度が高く高所での交換コストが年間数十万円に達するケースがある

マンション・アパートの共用廊下・エントランス・駐車場は居住者が毎日使用する重要な安全エリアです。照度が不足すると夜間の視認性が低下し、高齢の居住者や小さな子どもが転倒するリスクが高まります。また暗い共用部は防犯上の死角となり、不審者が侵入しやすい環境を作ります。

加えて、人感センサーのない24時間点灯照明は電力の無駄遣いが大きく、管理費・修繕積立金を圧迫します。本事例では人感センサー連動LED・IP65防水・5000K白色光への全換装で、防犯・安全性の向上と65%省エネを同時に達成しました。

施設概要

項目	内容
物件種別	分譲マンション（14階建て・200戸）
施工面積	1,200㎡（エントランス80㎡・共用廊下560㎡・駐車場320㎡・駐輪場120㎡・非常階段120㎡）
改修前照明	蛍光灯・白熱球（人感センサーなし・24時間点灯）
改修前の問題	年3〜4回の球切れ高所作業・夜間照度不足・電気代64万円/年
施工後の照明	人感センサー連動LED（廊下・駐車場・駐輪場・階段）＋常時点灯LED（エントランス）
省エネ率	65%削減（電気代64万円→22万円）
投資回収	3.2年（施工費135万円・年間削減42万円）

エリア別照明設計基準

マンション共用部は用途・防犯要件・人の往来頻度がエリアごとに大きく異なります。5エリアに分類し、最適な照明仕様とセンサー設定を設計しました。

エリア	色温度	照度基準	センサー	防水等級	設置方法
エントランスホール	3000K	200〜300lx	常時点灯（明暗センサー）	IP20以上	天井ダウンライト＋カウンター下ライン
共用廊下（各階）	5000K	100〜150lx（待機20%）	人感センサー	IP44以上	天井直付けLED・8m間隔配置
駐車場	5000K	75〜100lx（待機20%）	人感センサー	IP65必須	天井防水COBテープ・柱埋め込み補助照明
駐輪場	5000K	50〜75lx（待機20%）	人感センサー	IP65必須	天井防水LEDベースライト
非常階段	5000K	100lx（待機20%・最低1lx維持）	人感センサー＋非常灯分離	IP44以上	天井直付け＋非常用バッテリー内蔵灯（別系統）

推奨仕様カード

共用廊下・非常階段

人感センサー一体型 LEDシーリング

5000K・Ra80・20W・IP44・感知距離8m・待機時20%調光・復帰待機60秒

駐車場・駐輪場

IP65防水LEDベースライト人感センサー付

5000K・Ra80・30W・IP65・感知距離10m・待機時20%調光・復帰待機120秒

エントランスホール

COBテープ 24V 常時点灯（明暗センサー）

3000K・Ra90・8W/m・アルミ押し出し材＋乳白カバー・外光10lx以下で自動点灯

非常用照明（別系統）

バッテリー内蔵非常用LEDライト

停電時自動点灯・30分以上点灯維持・消防法基準適合・建築基準法対応

人感センサー設計仕様

センサー設計の品質が省エネ効果と居住者の満足度を大きく左右します。設置位置・感知範囲・復帰時間の3要素を適切に設計することで、誤作動ゼロ・省エネ最大化を実現します。

仕様項目	廊下・階段	駐車場・駐輪場	エントランス
センサー種別	パッシブ赤外線（PIR）	パッシブ赤外線（PIR）	明暗センサー（フォトセル）
感知距離	8m（上下120°）	10m（上下120°）	—
反応時間	0.5秒以内	0.5秒以内	—
復帰待機時間	60秒	120秒	—
待機時調光	20%（最低照度確保）	20%（最低照度確保）	常時100%点灯
点灯照度	100〜150lx	75〜100lx	200〜300lx
点灯トリガー	人体検知	人体検知・車両検知	外光10lx以下

省エネシミュレーション

改修前後の電力消費を詳細に比較した結果、センサー連動によるOFF時間と待機時20%調光の組み合わせが大きな省エネ効果を生み出しています。

エリア	改修前（W）	改修後（W）	削減率	年間削減額（目安）
エントランスホール	480W	120W	75%削減	約10万円
共用廊下（14階分）	2,800W	840W（センサー込み平均）	70%削減	約21万円
駐車場	960W	350W（センサー込み平均）	64%削減	約7万円
駐輪場・階段	560W	210W（センサー込み平均）	63%削減	約4万円
合計	4,800W	1,520W	65%削減	約42万円/年

※電力単価30円/kWhで計算。センサー連動による実稼働率を廊下60%・駐車場35%・駐輪場25%として算定。

投資回収シミュレーション

項目	金額
施工費合計（材料費＋工事費）	135万円
年間電気代削減額	42万円
LED寿命（交換不要期間）	約40,000時間（約15年）
蛍光灯交換コスト削減（高所作業費含む）	年間約8万円
実質年間削減合計	約50万円
実質投資回収年数	2.7年

よくある質問

マンション共用部のLED化に管理組合の承認は必要ですか？

共用部の設備変更は原則として管理組合総会での承認が必要です。ただし「現状回復を伴わない修繕・改善」として理事会決議のみで対応できるケースもあります。工事前に管理規約を確認し、管理会社または管理組合理事会に相談することをお勧めします。費用は修繕積立金から支出される場合が多く、長期修繕計画への組み込みも検討できます。

人感センサーの誤作動（点灯しない・すぐ消える）を防ぐには？

誤作動の主な原因は①センサーの感知範囲と設置角度の不適合 ②エアコン室外機・換気口など温度変化のある機器との干渉 ③感知遅延・復帰時間の設定ミスです。設置時に感知エリアを重複させ死角をなくし、温度変化の激しい機器から1m以上離す設計が基本です。復帰待機時間は廊下60〜90秒・駐車場120秒が誤消灯防止の目安です。

共用部のLED化でどれくらい省エネになりますか？

蛍光灯・白熱球からLEDへの換装で照明電力は平均40〜50%削減できます。さらに人感センサーで待機時20〜30%調光を組み合わせると総削減率は60〜70%に達します。本事例の200戸マンション（1200㎡）では改修前年間電気代64万円→改修後22万円（42万円削減・65%減）を達成しています。規模により異なりますが一般的に3〜4年で投資を回収できます。

非常階段・非常灯の照度は法令に適合しますか？

非常階段は建築基準法・消防法により常時1lx以上（避難経路として使用される場合は10lx以上）の照度確保が義務付けられています。人感センサー連動の場合でも、センサー不感知時は20%調光（最低照度を維持）する設定が必須です。非常用照明器具（バッテリー内蔵）と通常照明を分けて設計することで法令適合と省エネを両立できます。

マンション・アパート共用部のLED化をご検討中ですか？

施設規模・現況の照明種別をお知らせいただければ、省エネシミュレーションと最適仕様をご提案します。

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